専有部の「一体的改修」ＯＫ 管理規約改正で積立金で工事実施（最高裁）

共用部分と構造上一体で管理に影響を及ぼす部分の修繕に修繕積立金を充当できる旨改定した管理規約に基づき、専有部分を含む給排水管・ガス管の更新に加え、浴室、トイレ、給湯器、洗濯パンといった設備交換や新設を、修繕積立金を充当して実施した管理組合に対し、区分所有者２人が管理規約の改正や工事を含めた総会決議無効を求めた裁判の上告審で最高裁は９月１４日付で上告不受理を決定しました。

これにより、区分所有者の請求を棄却した昨年３月の東京高裁判決が確定しました。

裁判資料によれば、事件の舞台は昨年で築５０年を迎えた団地型の神奈川県内のマンションです。

管理組合は２０１２年、管理規約を改正し「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分および共用部分の管理上影響を及ぼす部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」とする規定を新設し、同規定を修繕積立金の用途に加える改正も行っていました。

その後、専有部分を含めた給排水管・ガス管の更新に加え、トイレの交換、浴槽のユニットバス化と、それに伴う給湯器の設置、洗濯パンを新設するなどの内容の工事実施を総会で決議しました。（工事金額は５億９７４５万円）

自費で先行して専有部分の工事をしていた区分所有者の一部は同年、総会決議の無効を求めて提訴。工事は１３年４月末ごろまでに９割超の住戸で完了しました。（尚、工事は提訴に関わることなく着工したと聞きました。）

裁判では、規約改正や工事の実施が区分所有法３０条３項の「区分所有者間の利害の衡平」を著しく害しているか、区分所有法３１条の「特別の影響」に当たるか、などが主な争点になりました。

区分所有者側は「配管の更新と浴室・トイレなどの専有部分の設備工事を一体化して行う必要はない」とした上で、総会決議は専有部分工事に修繕積立金を充てるもので、すでに工事を実施している区分所有者との間に不均衡が生じるとし、区分所有法３０条３項に違反し無効だと主張。規約改正で、先行して工事を実施した区分所有者はせっかく設置した設備を取り壊され「質が劣った設備を取り付けられる不利益を被る」とし、工事で特別の影響を受けるが不利益を被る区分所有者の承諾はないと訴えました。

また「設備は配管と構造上一体となった部分ではない」とし、仮に規約改正が有効だったとしても、工事は規約に違反する、との主張も展開した。

一昨年９月３０日の一審・横浜地裁判決（大竹優子裁判長）は、区分所有者側の請求を棄却していました。

区分所有者間の利害の衡平について大竹裁判長は、「工事に先立って浴室・トイレなどの設備を自費で更新した者と、工事によって修繕積立金で設備の更新を行った者との間に不均衡が生じる可能性は否定できない」と言及しました。

しかし、管理組合が、すでに設備を交換していた区分所有者らに、設備をそのまま使う場合は設備の復旧工事代金を減額しているなどの対応をとっている点から、工事の必要性および合理性と、先行して工事を実施した者が受ける不利益を比較し「決議の無効をもたらすほどの不公平が生じているということはできない」と判断しました。

特別の影響については規約変更で生じる影響は「全ての区分所有者に公平に及ぶものである」として、個別の承諾は不要としました。

規約違反の有無については、浴室やトイレは専有部の配管を介して共用部の配管に接続されていることや、配管類の更新に伴い、浴室やトイレを撤去して防水工事が必要であったこと、ユニットバス化した方が工期や戸当たり費用を圧縮できること、漏水の危険性があったことなどを踏まえ「共用部分の給排水管・ガス管を改修するために必要であり、かつ、合理的な工事方法」と一体管理の必要性を認めた。同様にユニットバス化に伴う給湯器等の設置も認定しました。

洗濯パンは、洗面所内に洗濯機を設置する区分所有者が増えたことで排水が洗面所内に流れて下階に漏水する事故が散見されていた事態を考慮し「共用部分の管理と関連し、一体として行う必要があると認められる」と判断しました。

昨年３月１５日の二審・東京高裁判決（川神裕裁判長）も一審判決を支持。同マンションで「管理の方法として給排水管等と浴室設備等およびその付属設備とを一括して更新することには必要性および合理性があるというべきである」と判断し、区分所有者側の請求を棄却しました。この判決では、専有部分の配管だけでなく、配管と直接つながる設備についても管理組合による「一体的管理」を認め、修繕積立金による工事を認めました。一体的管理を行う必要性・合理性があったと判断されたからです。先行して工事を実施していた区分所有者に対し、一定のアドバンテージを設けるなど管理組合が配慮を行っていた点も評価された判決となっております。

この件は、お世話になっているプロナーズ理事の、重松マンション管理士事務所（千葉）さんで扱われた事件で、事務所ホームページ上で分かりやすく解説されています。ご一読されてみてはと思います。
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