５０万円の支払い命令「民泊営業は規約違反」（大阪地裁）区分所有者不法行為

管理規約に違反し、居室でいわゆる「民泊」を行っていた区分所有者に対し管理組合が共同の利益に反するとして区分所有法５７条１項に基づき居室の使用停止と弁護士費用５０万円の支払いを求めた訴訟の判決が１月１３日に大阪地裁でありました。池田聡介裁判官は、民泊営業は管理規約に「明らかに違反するもの」だと判断。ごみの放置などが「共同の利益に反するもの」だと認定し区分所有者側に５０万円の支払いを命じました。尚、区分所有者が裁判中に部屋を売却したため使用停止請求は棄却しました。

前提～当該マンション改定前の管理規約～

区分所有者は、その専有部分を次の各号に掲げる用途に使用するものとし、他の用途に供してはならない。

１　住戸部分は住宅もしくは事務所として使用する

２　店舗・事務所部分は店舗もしくは事務所として使用する

３　分譲駐車場部分は駐車場として使用する

 

同改正後の管理規約

１　住戸部分は住宅もしくは事務所として使用し、不特定多数の実質的な宿泊施設、会社寮としての使用を禁じる。なお、本号の規定を順守しないことによって、他に迷惑または損害を与えたときは、その区分所有者はこの除去と賠償の責に任じなければならない。

２　（省略）

３　（省略）

 

裁判資料によれば男性は２００７年に大阪・日本橋の１５階建てマンション（築１４年、約７０戸）の１０階の１住戸（約７０平方メートル）を購入。１４年１１月ごろから仲介業者のサイトを通じて申し込んだ外国人旅行者ら２～７人のグループに対し１日当たり１万５０００円で貸す営業を開始しました。利用期間は最長９日程度とのこと。

管理規約では、住戸部分の用途は住宅か事務所と規定されていました。管理組合は男性に規約違反であること住民の苦情などを通知したが改善されず１５年３月に規約を改正し実質的な宿泊施設としての使用を禁じる規定などを整備した上で再度改善を勧告したが従わなかったため昨年１月に区分所有法５７条に基づく行為の停止と損害賠償を求めて提訴しました。

男性は「短期賃貸借契約である」と反論しました。区分所有者の経済的利益を「理事や理事会の好みで不当に制限されることがあってはならない」と主張したましたが大阪地裁は男性の賃貸営業はインターネットで広く募集し、約１年９ヶ月の期間に利用者も多数いた点などから、実質的に「不特定の外国人旅行者を対象とするいわゆる民泊営業そのもの」と認定し民泊営業は管理規約の改正前後を通じて「明らかに違反するもの」と判断しました。その上で「共同の利益に反する状況が発生し、規約改正や注意・勧告しても営業を続けた経緯を重視。男性の民泊営業が区分所有者に対する「不法行為にあたる」と判断し弁護士費用５０万円の支払いを命じた。尚、管理組合は停止請求を住戸売却で「民泊営業は終了した」として棄却しました。